房地产业:销售短期回落 价格走势左右估值
住宅开发投资保持了继续增长。单月来看,4月完成房地产开发投资4493.64亿元,相比3月的4595.63亿元,环比微降2.23%,同比则上涨34.64%。4月完成住宅投资3248.37亿元,环比上升0.14%,同比增长40.88%。
新开工同比增长24%。1-4月,全国房地产开发企业房屋新开工面积5.68亿平方米。1-4月房屋竣工面积1.71亿平方米,同比增长14%。从单月的情况来看,全国的新开工与竣工出现了同比稳定增长而环比下滑的局面。其中新开工环比下降了18%,而竣工面积环比下降了27%。
销售面积同比增长6%。1-4月,全国商品房销售面积2.49亿平方米,比去年同期增长6%,相比1-3月的增幅回落了8个百分点;1-4月商品房累计销售额达到1.41万亿元,较去年同期增长13%。单月情况来看,4月的销售面积和销售额均属于调控政策出台以来的相对低点,仅仅高于2010年5月,7月和8月的市场情况。
行业资金来源保持增大。1-4月年全国房地产资金来源总量达到2.54万亿元,较去年同期增长17%。从资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的19%,利用外资占1%,自筹资金占37%,其他资金占43%。从4月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的16%,利用外资占1%,自筹资金占39%,其他资金占44%。
通胀有所回落构成板块反弹。4月CPI同比上涨5.3%,上涨幅度较前期回落1.4个百分点。虽然短期不能认为通胀问题已经解决,但目前市场可以已经进入阶段性通胀高点。因此,从这一角度出发目前估值较低的地产股具备明显配置意义。此外,如果行业后期持续回落,政策再加码预期也将相应减弱。
估值和投资。截至5月12日,A股市场动态PE在17.91倍,房地产板块动态PE在20.48倍。短期继续维持行业"增持"评级。投资方面,由于2010年4月房地产销售为当年次高峰。因此,本期数据同比回落存在一定基数效应。考虑2010年5月行业数据属于当年最低点,因此预期后期同比、环比双向回升依旧是大概率事件。此外,"双限"形式下房价依旧存在松动空间。维持前期观点,认为板块在前期震荡后已经进入投资区间,应该对优质地产个股进行战略配置。看好保利地产(600048)、金融街(000402)、京投银泰(600683)、华业地产(600240)和新湖中宝(600208)。
风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
